Parkoviště místo hřiště aneb jak se domluvit s developery

,
1

V aktuálním reportu z radnice píšeme:

Město se stále nesmířilo s tím, že by u bytových domů Na Výsluní mělo namísto původně plánovaného dětského hřiště vzniknout parkoviště. Se sportovním hřištěm pro větší děti počítal původní projekt, na který dostal investor BK Invest stavební povolení. Následně však BK Invest požádal o změnu stavby před dokončením a místo hřiště chce na místě postavit parkovací místa. Stavební úřad nevzal v potaz námitku města a tuto změnu povolil. „Stavební úřad tomu vyhověl, protože neměl důvod tomu nevyhovět. Byly dodrženy veškeré stavebně-technické podmínky,“ popsal tajemník radnice David Škvařil. Město proti rozhodnutí ale i tak podá odvolání. Mimo jiné proto, že když se záměr projednával, investor vybudování hřiště přislíbil. Odvolání bude řešit krajský úřad.

A zároveň si @Marek všiml v zápisu z rady tohoto:

Dne 5. 1. 2021 se na odbor OSM obrátila firma BK INVEST (…) s nabídkou na směnu pozemků v lokalitě Na Chmelnici. Této nabídce předcházela jednání v průběhu roku 2020 ohledně prověřování zájmu o odkup předmětných pozemků ve vlastnictví města v celkové výměře cca 10 000 m. Předmětné pozemky jsou dle platného územního plánu vedeny jako plochy pro bydlení. Firma BK Invest hodlá na pozemcích uskutečnit výstavbu BD.

Tak se nabízí otázka: Jakým způsobem jednat s developery, aby dodrželi to, na čem se s nimi při prodeji pozemků dohodeme? Podle mě dobré téma pro SRAB – budu rád, když sem k tomu @barto nebo @Jana_Syrovatkova něco napíšou.

2

O tomto nemalém prodeji se přitom bude rozhodovat už za týden na zasedání zastupitelů. Zatím tedy první krok jako záměr, nikoli přímý prodej.

3

Pro ukázku: v Blansku situace funguje tak, že město nejdříve pozemky developerovi pronajme a uzavře s ním smlouvě o smlouvě budoucí, že mu je v budoucnu prodá, když postaví, co na začátku slíbil v daném čase a na čem se dohodne s městem. Je to pro něj více svazující než jen územní plán. Asi se pak nikomu nebude chtít stěhovat do bytového domu, který bude stát na pozemku města a platit městu nájem. Samozřejmě nemá to jen výhody: Blansko dlouhodobě řeší "kauzu skleníky", tedy prodej pozemků skleníků naproti tamnímu Kauflandu. Má tam stát také obchodní centrum, stále nestojí a smlouvy se postupně doplňují dodatky, dokdy tam musí obchodní dům vyrůst. Co se ale už nemění je cena, za kterou developer pozemky od města koupí. Ta je stanovená podle cen z doby, kdy se uzavíraly první smlouvy.

3 Likes
4

Za nás by mělo město co nejdříve vypracovat něco podobného, co mají v Jihlavě a co za nás dává smysl. Tam vytvořili tzv. Zásady pro spolupráci s investory, které jsou volně ke stažení na webu města, pro kohokoliv, kdo chce vstupovat nějakým stavebním záměrem do veřejného prostoru.

V Jihlavě mají od začátku jasně definovaná pravidla, za jakých developer vstupuje do jednání s městem, jsou definovány právní a věcné parametry toho, co mohou budou obě strany během vyjednávání o spolupráci očekávat. Tato pravidla nemají v žádném případě suplovat zkostnatělou samosprávu a ani rezignaci na kvalitní přípravu územního plánování.

Jihlava vydala v této souvislosti i Manuál pro výstavbu na území města.

Dva výše uvedené dokumenty do srozumitelné formy (i graficky) prezentuje poslední z dokumentů, který bych zde rád zmínil - Zásady pro spolupráci s investory - Praktický argumentář, který velmi dobře vysvětluje jak na to a popisuje základní fakta, pokud by se někdo touto cestou chtěl vydat.

Zásady jsou ale pouze prvním krokem, nikoliv kompletním řešením. Mají nastavit základní pravidla spolupráce města s investory / developery tak, aby byla transparentní pro obě strany od samého začátku a byla tak pro obě strany předvídatelná a bylo v nich řečeno, jak se v daném městě staví. Praxi, kdy dobré developerské projekty po vzájemné shodě přijmeme a ty, které požadavky města nesplňují dle těchto pravidel klidně zamítneme. Je to něco za něco.

Města nemohou neustále tahat za kratší konec provazu a být pouze levným hřištěm k zisku developerů, kteří se nijakým způsobem nepodílejí na zlepšení udržitelnosti města - viz aktuální causa se snahou o zrušení dětského hřiště namísto parkovacího stání.
Co se týče kvality městské výstavby mám pocit, že jsme se zde za poslední roky moc neposunuli - spíše bych řekl, že naopak. Developeři, logicky, jdou na samou hranu toho, co jim legislativa umožňuje a nenabízí (čest výjimkám) městu na oplátku nic, co by jejich počiny významě posouvalo v kvalitě budoucího žití v daných lokalitách. Měli bychom si uvědomit, že do nekonečna nejde tímto způsobem jít a měli bychom uvažovat o udržitelném městu - městu, které třeba i díky počinu doveloperů nebude získávat horší kvalitu, spíše naopak.

Rozumím tomu, že tento postup může být pro města docela velkou výzvou - jak z hlediska času, odbornosti a schopnosti komunikace s budoucími investory. Ale dřív, nebo později je za mne toto potřeba nastavit - ať do budoucna nejsme neustále překvapováni tím, že je něco ve vizualizacích nabízeno a ve výsledku je to ořezáno na kost. Města by si měla chránit svůj genius loci a ten do budoucna udržitelně rozvíjet, nikolv degradovat a vytvářet nové, do budoucna (většinou) ne zrovna dobře fungující městské prostředí.

Je třeba aby se obě strany přestaly donekonečna předhánět v tom, jak na to druhou vyzrát a uvědomili si, že tyto investice do kvalitního veřejného prostoru se můžou v budoucnu oběma stranám vyplatit. Upřednostnit krátkodobý zisk od dlouhodobé investice do kvalitního prostředí, které zvýší hodnotu území (nemyslím tím rozhodně 1524 parkovacích míst navíc) a vytvoří dobrou referenci a třeba i dobrou adresu.

Něco takového, i vzhledem k dalšímu aktuálnímu developerskému počinu, bychom v Boskovicích asi docela rychle potřebovali - učit se je kde. Teď to jen přetavit do praxe, bychom se pak znovu nedivili...

4 Likes
5

Hlavně ať tam nevznikne zase taková hrůza jako Na Výsluní. Bytovka na bytovce, lidi si čumí z bytu do bytu na pár metrů, parkování hrozný a ještě zruší hřiště. Pan Fránek říkal, že za sídliště Na Výsluní nemůže, že když se to schvalovalo, nebyl ještě městským architektem, tak doufám, že se zasadí o to, aby už nic podobného v Boskovicích nevzniklo.

4 Likes
6

Těch projektů je více: Staví se mezi nemocnicí a železnicí, už roky plánuje jiný developer přestavět kotelnu na bytovku na Mánesově, Kindermann plánuje bytovky na bývalém hřbitově, další pozemky, tentokrát pro RD, se plánují téměř naproti zahradnictví Lébiš. Něco se staví, něco ne, někde byly městské pozemky, někde ne, ale pořád má město územní plán a může v něm jasně regulovat výstavbu, aby to nedopadlo jako Terasy.

6 Likes
7

Jenže ten územní plán musí být definovaný parametry budoucí výstavby tak, aby vyhovoval v první řadě městu a byl akceptovatelný i pro investora. Teď se obávám, že tomu tak moc není - spíše to upřednostňuje plány investorů a město pak pláče nad rozlitým mlékem, že to a to nemohlo prosadit atd.
I třeba proto bychom měli co nejdříve mít k ruce nějaká pravidla jak např v Jihlavě, co jsem psal v příspěvku výše.

2 Likes
9

To je jasný, chtěl jsem tím říct právě to, že město a zastupitelé ty mantinely mají, jak to nastavit, dnes je to ale tak, že pak jen na závěr pláčou a odvolávají se na kraj nebo naopak řeší málo parkovacích míst, protože tam povolili v územním plánu moc bytovek a nastavili nízký koeficient parkování.

10

Jen krátký dotaz - bude se v tomto nějak angažovat i SRAB? Bavili jste se o tom, pokud to není tajné? Předpokládám, že toto je zrovna otázka, které by se mohl věnovat, městu by to určitě pomohlo...

1 Like
11

Však si Marku rozumíme - bylo to tak myšleno, přesně jak píšete. Pokud to bude tak, že to bude budoucím investorům využít území na samé hraně představitelnosti, pak zde budou vznikat podobné počiny, o kterých zde mlivil třeba @vladimirpetru.
A bude to jak píše klasik Cimrnan - „Můžeme o tom vést spory, můžeme s tím nesouhlasit, ale to je asi tak všechno, co se s tím dá dělat.“
To předpokládám do budoucna nechceme - v tom případě je s tím potřeba začít něco dělat - viz jeden z mých příspěvků výše - jako třeba v Jihlavě.

No sledujeme to (a nejen to) a tajné to rozhodně není. Jakmile to bude na pořadu dne, určitě k tomu zaujmeme nějaké stanovisko, které se pak určitě objeví u nás na webu.

3 Likes
12

No, zastupitelé tedy na developera tvrdě nastoupili… a záměr směny pozemků schválili bez dalších podmínek :slight_smile: Viz náš report ze zastupitelstva:

Záměr směny pozemků nakonec zastupitelé schválili. Proti byl pouze Jiří Pevný, zdrželi se Piráti, komunisté a polovina sociálních demokratů – Hana Nedomová a Karel Ošlejšek.

@Marek se tomu tématu ještě bude v novinách věnovat.

3 Likes
13

...výborně - tímto způsobem se toho opravdu do budoucna opravdu hodně změní

2 Likes
14

A je to tu. Vytrvalost developerů se nakonec vyplatila. Hodnotím postoj Jiřího Pevného, který si stále stojí za svými názory dobrého hospodáře. Před několika lety se developeři snažili lobovat o přijatelnější ceny pozemků s tím, že v Boskovicích prý vydělávají na pozemcích o 2 tisíce za metr méně něž v Brně a jejich zisky jsou minimální. Tenkrát jim to nevyšlo díky panu Pevnému a dalším. Těd´ jim to vyšlo. Bohužel.

15

Na úřední desce byl vyvěšen záměr směny a prodeje pozemků BK Investu v lokalitě Na Chmelnici. Asi nastal ten správný čas k aktivitě odborníků :slight_smile: . Navíc, jak psala paní Syrovátková na Ohlasech, jde ještě před prodejem vytvořit regulační plán na dané území, který by danou lokalitu zreguloval do přijatelné podoby. Na zastupitelstvu bylo sice řečeno, že s vytížeností parcely nejde moc dělat, jelikož po schválení územního plánu již nejde vytvořit územní studie, která by dané území usměrnila, ale o regulačním plánu se na zastupitelstvu nikdo nezmínil, tudíž o této možnosti drtivá většina zastupitelů zřejmě neví.

16

Téma prozatím shrnul @Marek ve zpravodajském textu:

17

Jestli tomu dobře rozumím, tak se dle územního plánu jedná o část plochy Z7 - SM -smíšená výstavba o max. 2 nadzemních podlažích a směněnou plochu Z1 - BH - o max. 4 nadzemních podlažích. Na Z7 má město spracovanou studii z roku 2019.Pro novou silnici nad Lipovou je dostatek místa na městských pozemcích a proto nevidím nutnost směny z těchto důvodů. A poznámka pana Zatloukala není pravdivá, protože na jejich pozemcích se jedná o 2podlažní domy, ale na městských se jedná o 4podlažní což je pro ně ekonomičtější, proto je potřebují.

18

Pokud by město chtělo stavět podle studie, tak nemá pozemky ani pro jednu stranu ulice.

19

Jen možná na závěr článku ještě mohlo zaznít, na což jsem zapomněl: "Na úřední desce (včetně té elektronické) je od 18. února do 6. března vyvěšen záměr směny pozemků. Jak se v něm píše, k záměru může kdokoliv zaslat připomínky na městských úřad."

zamer
zamer796×746 148 KB

3 Likes
20

Tak, svoji připomínku jsem podal, věřím, že nezůstanu sám, i když popravdě si nevzpomínám, kdy naposledy a zda vůbec někdy nějaká připomínka ke směně pozemků na zastupitelstvu zazněla. Hlavně ale doufám, že si to pohlídají zastupitelé, aby se neopakovalo Výsluní či Slámova pila a vůbec, o čem je celé vlákno - vypracovat nějaké zásady pro developery. To by mohla určitě mj. iniciovat i stavební komise. Skutečně nechci mít na každém plácku v Boskovicích bytovku.

1 Like
21

...na toto, co vím, už odpověděla Jana Syrovátková na FB a asi není potřeba jinými slovy psát znovu totéž. :slight_smile:

Já bych se zkusil dotknout spíše jiné věci, která s tím souvisí v druhém a možná pak i třetím plánu - zajímají se teď například majitelé rodinných domů ulici Lipová, o to, že se zde také, mimo zatím zveřejněné územní studie, plánuje další výstavba bytových domů od známého developera?
Obyvatelé přilehlých ulic kolem teras Na výsluní (a možná i jejich obavatelé) by asi dovedli živě vyprávět, jak se po dokončení výstavby každé nové části těchto developmentů objevilo pár nově parkujících automobilů z této lokality na těchto ulicích.
Tady bych si tipl, že by se dal očekávat podobný průběh. Díky zastavěnosti parcely, která půjde na maximum bych předpokládal, že už opět moc místa okolo nezbyde. O zeleni a důstojném veřejném prostoru se nemá asi ani smysl bavit a ulice, která se díky tomu na parcelu vleze tak nejspíš opět nebude schopna pojmout ty počty automobilů, které se sem s novými vlastníky bytových jednotek přesunou.

Když jsem si četl na Ohlasech k tomuto tématu aktuální článek, tak to slovní "krasobruslení" o zástavbě na bývalé Slámově pile mne nutilo zapochybovat o tom, co za žánr to vlastně zrovna čtu...
Předpokládám, že ty citáty v předposledním odstavci snad nemohly být myšleny vážně, když pan jednatel uváděl, že kdyby měl k dispozici o několik tisíc metrů čtverečních navíc, že by zástavba byla samozřejmě rozprostřená. Omlouvám se za ta ostřejší slova, ale ta ekonomika pak funguje jinak, a teprve od jisté výměry se staví tak, aby to prospělo i okolí? :smile:
Stesk nad tím, že problémem Boskovic je, že lze stavět pouze do čtyř podlaží je smutná ukázka arogance a snahy o maximální zisk za každou cenu. Přestože nejsem úplně zastáncem některých typů regulativů, tak tady asi zafungoval skvěle - přesně pro takto uvažující developery tam je. Nevím o tom, že by Boskovice byly Manhattan, aby bylo potřeba stavět pomalu mrakodrapy, aby se investice vyplatila.
Těch věcí, které mne docela dostaly tam bylo víc, ale nebudu zde dál spamovat - už i toto asi stačilo...

Každopádně je na zamyšlení, jestli město směňuje (!?!) pozemky, navíc s takto uvažujícím developerem - aby pak opět nebylo překvapeno, co na (v té době už svém) pozemku jeho vlastník vybuduje a jak s tím už město nemůže nic dělat.
Město, jako takové, je víc než kdy dříve, totiž vším co máme. Pokud se ale bude rozvíjet tímto způsobem, můžeme se za pár let divit, že nyní možná vyhledávané a atraktivní lokality budou ztrácet na hodnotě, právě díky takovýmto zásahům...

Pracovní skupina je v zásadě asi možné řešení, byť si myslím, že zrovna v tomto případě nic moc nezmůže. Co by mělo být její náplní? Zde je naprosto nutně třeba, aby začalo bezodkladně jednat město a připravilo pravidla pro jednání s developery (viz Jihlava a nebo alespoň (když nic jiného) upravilo smluvně podobu záměru třeba jako v nedalekém Blansku. Každopádně se směnou, tak jak je deklarována - tedy bez jakýchkoliv výhrad, nesouhlasím.

5 Likes