Parkoviště místo hřiště aneb jak se domluvit s developery

...výborně - tímto způsobem se toho opravdu do budoucna opravdu hodně změní

2 Likes

A je to tu. Vytrvalost developerů se nakonec vyplatila. Hodnotím postoj Jiřího Pevného, který si stále stojí za svými názory dobrého hospodáře. Před několika lety se developeři snažili lobovat o přijatelnější ceny pozemků s tím, že v Boskovicích prý vydělávají na pozemcích o 2 tisíce za metr méně něž v Brně a jejich zisky jsou minimální. Tenkrát jim to nevyšlo díky panu Pevnému a dalším. Těd´ jim to vyšlo. Bohužel.

Na úřední desce byl vyvěšen záměr směny a prodeje pozemků BK Investu v lokalitě Na Chmelnici. Asi nastal ten správný čas k aktivitě odborníků :slight_smile: . Navíc, jak psala paní Syrovátková na Ohlasech, jde ještě před prodejem vytvořit regulační plán na dané území, který by danou lokalitu zreguloval do přijatelné podoby. Na zastupitelstvu bylo sice řečeno, že s vytížeností parcely nejde moc dělat, jelikož po schválení územního plánu již nejde vytvořit územní studie, která by dané území usměrnila, ale o regulačním plánu se na zastupitelstvu nikdo nezmínil, tudíž o této možnosti drtivá většina zastupitelů zřejmě neví.

Téma prozatím shrnul @Marek ve zpravodajském textu:

Jestli tomu dobře rozumím, tak se dle územního plánu jedná o část plochy Z7 - SM -smíšená výstavba o max. 2 nadzemních podlažích a směněnou plochu Z1 - BH - o max. 4 nadzemních podlažích. Na Z7 má město spracovanou studii z roku 2019.Pro novou silnici nad Lipovou je dostatek místa na městských pozemcích a proto nevidím nutnost směny z těchto důvodů. A poznámka pana Zatloukala není pravdivá, protože na jejich pozemcích se jedná o 2podlažní domy, ale na městských se jedná o 4podlažní což je pro ně ekonomičtější, proto je potřebují.

Pokud by město chtělo stavět podle studie, tak nemá pozemky ani pro jednu stranu ulice.

Jen možná na závěr článku ještě mohlo zaznít, na což jsem zapomněl: "Na úřední desce (včetně té elektronické) je od 18. února do 6. března vyvěšen záměr směny pozemků. Jak se v něm píše, k záměru může kdokoliv zaslat připomínky na městských úřad."

3 Likes

Tak, svoji připomínku jsem podal, věřím, že nezůstanu sám, i když popravdě si nevzpomínám, kdy naposledy a zda vůbec někdy nějaká připomínka ke směně pozemků na zastupitelstvu zazněla. Hlavně ale doufám, že si to pohlídají zastupitelé, aby se neopakovalo Výsluní či Slámova pila a vůbec, o čem je celé vlákno - vypracovat nějaké zásady pro developery. To by mohla určitě mj. iniciovat i stavební komise. Skutečně nechci mít na každém plácku v Boskovicích bytovku.

1 Like

...na toto, co vím, už odpověděla Jana Syrovátková na FB a asi není potřeba jinými slovy psát znovu totéž. :slight_smile:

Já bych se zkusil dotknout spíše jiné věci, která s tím souvisí v druhém a možná pak i třetím plánu - zajímají se teď například majitelé rodinných domů ulici Lipová, o to, že se zde také, mimo zatím zveřejněné územní studie, plánuje další výstavba bytových domů od známého developera?
Obyvatelé přilehlých ulic kolem teras Na výsluní (a možná i jejich obavatelé) by asi dovedli živě vyprávět, jak se po dokončení výstavby každé nové části těchto developmentů objevilo pár nově parkujících automobilů z této lokality na těchto ulicích.
Tady bych si tipl, že by se dal očekávat podobný průběh. Díky zastavěnosti parcely, která půjde na maximum bych předpokládal, že už opět moc místa okolo nezbyde. O zeleni a důstojném veřejném prostoru se nemá asi ani smysl bavit a ulice, která se díky tomu na parcelu vleze tak nejspíš opět nebude schopna pojmout ty počty automobilů, které se sem s novými vlastníky bytových jednotek přesunou.

Když jsem si četl na Ohlasech k tomuto tématu aktuální článek, tak to slovní "krasobruslení" o zástavbě na bývalé Slámově pile mne nutilo zapochybovat o tom, co za žánr to vlastně zrovna čtu...
Předpokládám, že ty citáty v předposledním odstavci snad nemohly být myšleny vážně, když pan jednatel uváděl, že kdyby měl k dispozici o několik tisíc metrů čtverečních navíc, že by zástavba byla samozřejmě rozprostřená. Omlouvám se za ta ostřejší slova, ale ta ekonomika pak funguje jinak, a teprve od jisté výměry se staví tak, aby to prospělo i okolí? :smile:
Stesk nad tím, že problémem Boskovic je, že lze stavět pouze do čtyř podlaží je smutná ukázka arogance a snahy o maximální zisk za každou cenu. Přestože nejsem úplně zastáncem některých typů regulativů, tak tady asi zafungoval skvěle - přesně pro takto uvažující developery tam je. Nevím o tom, že by Boskovice byly Manhattan, aby bylo potřeba stavět pomalu mrakodrapy, aby se investice vyplatila.
Těch věcí, které mne docela dostaly tam bylo víc, ale nebudu zde dál spamovat - už i toto asi stačilo...

Každopádně je na zamyšlení, jestli město směňuje (!?!) pozemky, navíc s takto uvažujícím developerem - aby pak opět nebylo překvapeno, co na (v té době už svém) pozemku jeho vlastník vybuduje a jak s tím už město nemůže nic dělat.
Město, jako takové, je víc než kdy dříve, totiž vším co máme. Pokud se ale bude rozvíjet tímto způsobem, můžeme se za pár let divit, že nyní možná vyhledávané a atraktivní lokality budou ztrácet na hodnotě, právě díky takovýmto zásahům...

Pracovní skupina je v zásadě asi možné řešení, byť si myslím, že zrovna v tomto případě nic moc nezmůže. Co by mělo být její náplní? Zde je naprosto nutně třeba, aby začalo bezodkladně jednat město a připravilo pravidla pro jednání s developery (viz Jihlava a nebo alespoň (když nic jiného) upravilo smluvně podobu záměru třeba jako v nedalekém Blansku. Každopádně se směnou, tak jak je deklarována - tedy bez jakýchkoliv výhrad, nesouhlasím.

5 Likes

Jak jsem nově zjistil, záměr směny neprojednávala komise pro výstavbu a územní plánování (sešla se naposledy v červnu), ani se k tomu nijak nevyjadřoval odbor rozvoje města a investic.

4 Likes

Rada města projednala 13. 4. pod bodem 19 návrh směnné smlouvy s BK Investem ohledně pozemků Na Chmelnici. V ZM to bude v úterý. Když jsem se minule ptal, co na to SRAB, tak pan Ondráček napsal:

Můžu se zeptat, zda se k tomu SRAB nějak vyjádřil, respektive zda Vám dostačují záruky, které jsou navrženy Radou? Díky za odpověď :slight_smile:

2 Likes

Takže město zveřejnilo materiály do Zastupitestva, kde je i směna s BK Investem https://www.boskovice.cz/assets/File.ashx?id_org=832&id_dokumenty=41719 . Směnnou smlouvu město nezveřejnilo, představa BK Investu k zástavbě také není zveřejněna. Z materiálu je jasné, že se k tomu nevyjadřoval ani arch. Fránek. S námitkami se vypořádali úsměvně ve stylu: není třeba předem nebo ve smlouvě nic řešit, bylo by to na dlouho (asi je Výsluní nepoučilo), cena je údajně výborná. V materiálu dále město samo předjímá, že by mohlo snad dojít k nějakým protiprávním krokům, tak pro jistotu zřídíme komisi, která dohlédne na to, aby vše bylo v pořádku... Takže když si to shrnu a vycházím z toho, co se o tom dá zjistit z veřejných zdrojů - BK Invest nabyl směňované pozemky těsně před schválením záměru směny, nejednala o tom Stavební komise, nevyjadřuje se k tomu arch. Fránek, vše probíhá kvapem navíc na jednání, kdy končí stará koalice a začíná nová, v úřední zprávě pro novináře tento materiál město vůbec nezmínilo, není veřejně dostupný záměr zástavby vypracovaný BK Investem (o kterém se materiál zmiňuje), o podmínkách smlouvy nic nevíme, o ceně můžeme polemizovat atd. zní moje otázka - proč město, které chce být transparentní, volí takovýto postup? Samozřejmě, právně je to všechno v pořádku, ale... Když se kdysi dávno schvaloval prodej pozemků pro plánované bytovky za nemocnicí, přišel developer s prezentací, kde vše popsal, rozkreslil atd. Myslím, že každý zodpovědný zastupitel by si měl tento materiál řádně nastudovat a prověřit...

3 Likes

Ten záměr zástavby nám přímo odmítli vydat. Zítra k tomu nakonec ještě vydáme text.

1 Like

Myslím si, že věc má dvě roviny - formální a morální.
Z hlediska formální jdeme, jako vždy v intencích legislativy a tak toto je asi správně. Rozhodnutí o prodeji těchto pozemků má v současné chvíli bohužel už jen zastupitelstvo, protože jak už tu někde bylo dříve zmíněno - v případě, že už máme územním plánem (ÚP) definovány koficienty a parametry výstavby, těžko budeme nyní připravovat jejich změnu formou studie (která ale technicky vzato zpracování ÚP přechází).
Morální rovina je ale poněkud zajímavější - zde bychom mohli začít výší částky za metr čtverečný při prodeji a jestli to je moc a nebo je to málo a pak se také zabývat tím, co zde v budoucnu opravdu vznikne.

Za mne je morální rovina mnohem důležitější a ta by měla podobným věcem, jestli nám tu nevznikne "další" Výsluní jistě předcházet. V zájmu města by mělo být, aby z celé této transakce krom financí (což beru jako samozřejmost) měly obě strany také nějaké "povinnosti".

Setkávám se s tím, že slovo developer je ve velké části veřejnosti vnímáno stále poměrně negativně. Mohou za to ale ve většině případů neseriózní developeři, kteří zde působili zejména v devadesátých letech minulého století.
Takový náhled veřejnosti by si tato podnikatlská skupina určitě nevybudovala tím, kdyby dosavadní organismus města nová výstavba obohacovala o novou architektonickou kvalitu a zlepšovala by tak jeho prostředí a funkce.
Takto však zatím developerské intervence na území Boskovic (a samozřejmě že nejen zde) - přestože jsme se posunuli o několik desetiletí dále - bohužel nevyznívají a jsou téměr jednoznačně spíše škodlivé. Dalo by se to formulovat i tak, že nad veřejným zájmem, jehož cílem by mělo být (minimálně) zachovat kvality konkrétní části města vítězí jen a pouze zájem soukromý, který tyto hodnoty degraduje.

Je zde poměrně jasně patrné, že tyto aktivity přitahují lokality města, jejichž realizaci v dřívějších dobách jejich stavitelé dobře zvládli a podařilo se jim vytvořit pro jejich obyvatele příjemné prostředí pro život. Města, nebo chcete-li lokality méně atraktivní, či úspěšné se v hledáčku developerů tak logicky neocitají.
Soukromý zájem developera dosáhnout zisku z prodeje nových bytů, za cenu "poškození" stávajícího prostředí a narušení kvalit jeho obyvatelnosti se tak ocitá v konfliktu se zájmy veřejnými, které by měly mít snahu tyto kvality pro stávající obyvatele přinejmenším hájit.

Proto znovu říkám, že by i město velikosti Boskovic mohlo a mělo mít zpracovaný tzv. manuál pro práci s developery (stejně jako např. Jihlava - odkaz viz manuál pro práci s investory a hlavně pak argumentář pro práci s investory), který by jasně definoval spolupráci těchto subjektů a za jakých podmínek bude vše probíhat až po realizaci. Zjednodušeně řečeno se jedná o to, co developer vybuduje pro město na jehož území realizuje svůj zisk, aby území do kterého vstupuje i po jeho aktivitě neutrpělo. Dá se toto určitě ošetřit smlouvou o smlouvě budoucí, která by zjednodušeně dávala městu páku na to, aby mohla požadovat po investorovi to, co deklaruje ve svém záměru na začátku.

Na to, že schvalování prodeje poměrně velkých celků na území města zastupiteli probíhá prakticky bez jakéhokoli veřejného představení mi to přijde docela málo. Excely sedí, částka za metr čtverečný snad bude už nyní akceptovatelná - to je OK.
Není to ale přeci jen ve 21. století trochu málo?

5 Likes

Tohle je od @barto zásadně skvělý text. Developer není sprosté slovo. Naopak, město developery potřebuje - město samo bytovku stavět nebude a jednotlivý občan bytovku obvykle nestaví. Je to tedy o spolupráci město - developer, která se (věřím) dá nastavit do polohy win-win. Developer maximalizuje svůj zisk, což je zcela v pořádku, a město by mělo maximalizovat přidanou hodnotu pro občana, což je snad obecně akceptovaná nutnost a potřeba v jednom. Já být ve vedení města, tak ten manuál potřebuju jako sůl.

3 Likes

Předznamenaný článek je zde:

4 Likes

Nevíte někdo prosím, jak to nakonec dopadlo s tím hřištěm Na Výsluní? Povolili jim to změnit na parkoviště? Na místě se cosi začíná dít, ale zatím není zřejmé, co se chystají stavět.

@Tomas_T víš, případně můžeš se zeptat na tiskovce?

Akutální info nemám, zeptám se. Píšu si!

1 Like

Tak stavba už trochu pokročila a již je zjevné, že výsledkem bude parkoviště.

1 Like